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Hotel Management

Evolution du marché des résidences hôtelières

Destinés à favoriser le développement touristique dans des zones sous-équipées, divers dispositifs fiscaux profitent aux investisseurs. Pervertis, ils ont provoqué la défaillance d’un grand nombre d’opérateurs. Les plus solides s’intéressent désormais à un nouveau marché, celui des résidences d’affaires en centre-ville.

Transmontagne, Mona Lisa, Sun Valley, Appart Valley, Maisons de Biarritz, RésidHotel ou Quiétude pour ne citer que les plus importants… Depuis 2007, la liste des exploitants de résidences de tourisme ayant failli ne cesse de s’allonger. « Sur un parc total de 1.700 résidences, seules 70 à 90 d’entre elles ont été concernées », relativise Pascale Jallet, secrétaire générale du Syndicat national des résidences de tourisme (SNRT). C’est tout de même beaucoup sur un marché qui, grâce à des avantages fiscaux fort attractifs pour les investisseurs -dispositifs Demessine puis Scellier-Bouvard -, a connu ces dernières années une croissance extrêmement rapide. Au cours des cinq dernières années, plus de 600 nouvelles résidences ont vu le jour.

« Certains opérateurs ont vendu des appartements sur des sites de mauvaise qualité en promettant des rendements qui n’auraient pu être obtenus qu’en fixant des loyers très élevés », indique Benjamin Niquez, le président fondateur de Serenissimo.

Exemple à ne pas suivre : cette résidence de 120 lots située à Arreau, dans les Hautes-Pyrénées. Afin de proposer aux propriétaires une rentabilité de 5 %, son gestionnaire, Quiétude, avait fixé des loyers supérieurs à ceux pratiqués dans la station de ski la plus proche… à une demi-heure de route. Autre cas, cette fois à Nantes, où un opérateur, MVM, est en redressement judiciaire. « Cette société avait racheté un hôtel de 25 chambres transformé et revendu pour 7.500 euros le mètre carré alors que, situé à côté d’un hypermarché il en valait sept fois moins. Résultat : pas un locataire », poursuit Benjamin Niquez.

PIERRE & VACANCES
Les grands de la profession se montrent plus vigilants quant au choix des sites où s’implanter et des produits à développer. Pierre & Vacances, le leader européen, gère un parc de 225.000 lits fréquenté par 7,5 millions de clients. « Le marché n’est pas saturé, affirme Gérard Brémond, son président. En particulier pour tout ce qui concerne le tourisme de proximité et les zones rurales judicieusement choisies comme notre village de vacances Center Parcs, Les Trois Forêts -800 cottages et 4.000 lits -que nous avons inauguré le 21 mai en Moselle et pour lequel le taux d’occupation est de l’ordre de 85 %. » Une cinquième installation de ce type, pour 1.000 cottages, doit être mise en service en Isère au début de 2013, tandis que la société recherche actuellement une localisation « dans le Grand Ouest ».

ODALYS
Sylvain Briot, le directeur du développement d’Odalys, qui se positionne comme le deuxième exploitant français de résidences avec 100.000 lits, ajoute : « Pour chaque résidence qui nous est proposée par un promoteur, qu’il soit régional ou national comme Vinci, Bouygues Immobilier ou Kaufman & Broad, nous réalisons systématiquement une étude de marché d’un point de vue strictement touristique. Et nous nous efforçons de garder un équilibre entre les résidences à la mer, la montagne et la campagne. »
Haut de gamme raisonnable

LAGRANGE
Numéro trois du marché avec 80.000 lits répartis sur 178 résidences, Lagrange est spécialisé dans le haut de gamme. Son PDG, Pierre-Olivier Toumieux, continue à être sollicité pour voler au secours de confrères défaillants. « Nous allons ainsi regarder de près la demi-douzaine de résidences de Top Hôtel, une structure qui vient d’être placée en redressement judiciaire », annonce-t-il. Il n’en est pas à son coup d’essai. Il a récemment récupéré la luxueuse résidence de Maisons de Biarritz, à Fayence, dans le Var. « Mais il était impossible de conserver les mêmes loyers, tient-il à préciser. En accord avec les propriétaires qui avaient acheté à l’aveugle, nous sommes arrivés à une décote comprise entre 25 % et 40 %. »

GARRIGAE
Toujours dans le haut de gamme, un autre opérateur se singularise. Fondé en 2003, Garrigae réhabilite, dans le Midi, des bâtiments originaux tels que des couvents, des distilleries ou des châteaux qu’il découpe en appartements dotés de services luxueux, destinés à une clientèle familiale. Dans les clubs Nature et Découverte, par exemple, les enfants s’initient à la pêche ou découvrent la vie à la ferme, tandis que leurs parents se font masser ou, chez les vignerons locaux, s’initient aux techniques d’assemblage des vins. « Contrairement à d’autres, insiste Julien Drouot l’Hermine, directeur de la stratégie, nous ne mettons pas en avant l’avantage fiscal que représente un investissement dans nos résidences. Pour nos acquéreurs, c’est le concept plaisir qui prédomine puisque les trois quarts d’entre eux y séjournent. » Les prix de vente de ces résidences sont surtout trop élevés pour assurer une rentabilité vraiment intéressante.

Un créneau prometteur

Pour se diversifier ou anticiper la saturation des marchés ruraux ou balnéaires, les professionnels se tournent vers le prometteur créneau des résidences urbaines. Il est destiné, a priori, aux entreprises préférant loger leurs salariés dans un appartement moins cher et plus agréable qu’une chambre d’hôtel. Pierre & Vacances s’est ainsi associé au groupe Accor en 2007 pour créer la marque Citéa, qui compte aujourd’hui une quarantaine de sites. « Nous avons des projets à Marseille et Montpellier en partenariat avec Kaufman & Broad et à Colmar avec Bouygues Immobilier, après nous être implantés à Lyon, Grasse et Nice », annonce Sylvain Briot, qui table sur une quinzaine de résidences de ce type à moyen terme. Avec ses résidences Lagrange City situées à Strasbourg, Paris, Lyon et Montpellier, Pierre-Olivier Toumieux observe, lui, la demande croissante des entreprises, « pour des sites minutieusement choisis en centre-ville ».

Source : Les Echos

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